Дата публикации: 21/02/2020
Актуально на Январь 2025
В 2019 году Правительство РФ поставило перед собой новую цель – раз и навсегда решить проблему всех “обманутых дольщиков”. Результата не пришлось долго ждать и с 1 июля 2019 г. государством было введено обязательное применение эскроу-счетов при долевом строительстве. Что теперь будет с ценами на первичное жилье и для кого эскроу-счета по-настоящему выгодны, узнаем далее.
В 2019 году Правительство РФ поставило перед собой новую цель – раз и навсегда решить проблему всех “обманутых дольщиков”. Результата не пришлось долго ждать и с 1 июля 2019 г. государством было введено обязательное применение эскроу-счетов при долевом строительстве. Что теперь будет с ценами на первичное жилье и для кого эскроу-счета по-настоящему выгодны, узнаем далее.
Сейчас процедура покупки квартиры в новостройке выглядит следующим образом:
- Покупатель и застройщик заключают Договор долевого участия. В нем прописываются условия получения денег продавцом, указывается срок действия договора.
- Покупатель вносит деньги на специальный счет-эскроу. Что такое эскроу счет, зачем он нужен и где открыть мы уже писали. Средства “замораживаются” до того момента, продавец не выполнит все условия, прописанные в договоре .
- Продавец сдает дом и передает квартиру покупателю.
- Застройщик предоставляет банку необходимые документы, в частности, Акт приема-передачи квартиры.
- Денежные средства переводятся на счет Застройщика.
Глазами застройщика
В целом схема покупки нового жилья выглядит довольно просто и идея с введением эскроу-счетов кажется вполне себе удачной. Но сразу возникает вопрос – откуда застройщики будут брать деньги на реализацию новых объектов, если окажутся отрезанными от средств, которые ранее предоставлялись дольщиками? Планируется, что застройщику нужно будет построить новый дом за счет собственных средств либо за счет заемных. Т.е. источником финансирования станет какой-нибудь банк. Получается, что застройщику все равно придется где-то искать деньги, чтобы каждый месяц выплачивать проценты.
Тем не менее, на этом проблемы застройщиков не заканчиваются. Компенсировать потерю выплаченных банку процентов им придется за счет повышения цен на жилище. Дело это очень рискованное, так как продажи могут упасть, а финансовое положение значительно ухудшиться. Но другого выхода у застройщиков нет и кредит – это единственный способ финансировать строительство.
Эксперты сходятся во мнении, что скоро на рынке недвижимости останутся только крупные строительные компании, остальная часть застройщиков попросту разориться. Еще один вариант, к которому могут прибегнуть некоторые застройщики – это использование теневых схем (предварительный договор, ЖСК).
Глазами покупателя
Для покупателя эскроу счет выглядит очень привлекательно. Его деньги действительно находятся под защитой и списываются только после получения ключей от новой квартиры. А в случае, если объект не будет сдан, они все равно вернутся дольщику обратно. Но и здесь не все так просто. Если раньше покупателю нужно было проверять только застройщика, то сейчас ему придется проверять еще и финансовое учреждение. Средства, которые хранятся на эскроу счетах, страхуются Агентством по страхованию вкладов в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. Получается, что если банк обанкротиться, клиент сможет получить только часть денег.
А теперь вернемся к новостройкам. Как показывает статистика, приведенная Росреестром, продажи в новостройках по итогам 2019 г. сократились на 1,7%. Резкий спад произошел именно тогда, когда были введены эскроу-счета. Цены на жилье в новых домах растут и граждане вынуждены отказываться от покупки.
С позиции банка
Банкам в этой ситуации повезло больше всех. Ведь сначала банк заработает на ипотеке, которую выдаст покупателю, а потом на процентах, уплаченных застройщиками. Помимо этого банки заработают еще и на обороте денежных средствах, которые будут накапливаться на эскроу-счетах. Получается, что введение эскроу счетов будет выгодно только банкам.
Точка
Модульбанк
Тинькофф
Альфа-банк
Банк ВТБ